깡통전세:
만들어지는 과정
전셋집의 가치가 빈 깡통처럼 낮아 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우
:집주인은 신축빌라, 오피스텔 등
시세를 알기 어려운 매물의 가격을
세입자에게 시세의 150%정도 높여 속인다.
시세 1억
거래가 1억 5천
시세 2억
거래가 3억
세입자
건축주
:원하는 매매가 1억
집주인
:건축주가 원하는 매매가 1억(예시)에
전세가격을 맞춰 세입자와 1억원짜리
계약을 한다. 이후 명의대여자에게 집을
넘긴다. 이것이 전세와 매매가 동시에
이루어지는 일명 '동시진행'이다.
집주인은 세입자에게 전세보증금
받는 동시에 공모자들과 보증금을 나눈다.
명의대여자
: 대부분의 명의대여자는 계약을 치뤘던
전세보증금을 돌려줄 돈이 없으나,
세입자의 전세보증금을 돌려막기하며
빌라를 무한히 살 수는 있다.
이런 일이 발생 할 수 있는 이유
공모자
건축주
자신이 받을 돈에 분양대행업자에게
줄 뒷돈을 미리 얹어 분양가를 정한다.
분양 대행업자
중개업자와 컨설팅업자들에게 이걸
알려준다.
컨설팅 수수료, 영업비를 제외하고도 8% 정도의 수익을 가진다.
중개업자
명의대여자(바지사장)를 구해와서
세입자와 전세 게약을 맺는다.
매물을 세입자에게 소개시켜준
대가로 세입자 전세 보증금에 포함된 돈을 5% 이상 받는다.
컨설팅업체
큰 판을 짠 이들.
명의대여자를 바지사장으로
내세우며, 1억 5천의 전세금 중
5천만원을 공모자들과 나눴다면,
이들이 1억원의 전세금을 가지게
된다.
명의대여자가 많은 돈을 가진 것처럼
보이지만 이들이 이익의 대부분을
챙긴다.
명의대여자
건축주가 세입자와의 전세계약 직후
집의 명의를 명의대여자에게 넘길 때
명의대여자는 영업비 명목으로
1%~1.5%의 수수료를 받는다.
명의대여자는 여기서 받은 영업비를
흥청망청 쓰지만, 집을 많이 살수록
부동산관련세금이 쌓이게 된다.
보증금은 이미 공모자들이 나눠먹어
돌려 받지 못하고, 명의대여자가
사망하면서 쌓인 세금을 내지 못하게 되어
깡통전세가 터지게 된다.
깡통전세 수법의 위험성
: 청년 세입자는 특히 조심해야 한다. 보증금 사기의 피해자 3명 중 2명은 2030의 청년층이다.
게다가 전세사기라고 명명하고는 있지만 전세사기의 유형들이 전부 사기죄에는 해당하지 않는다.
알고도 당한다
피해자들은 ‘전세 사기를 피할 방법은 없었다’고 말한다.
그럼에도 피해자들이 당하는 이유는 같은 날 전세와 매매 계약이
이루어지는 '동시 진행" 때문이다.
협박
압류가 들어오기 시작하면 수천만원을 얹어 집을 사라고 말한다.
경매로 넘어간 집은 낙찰이 된다고 해도 경매 비용과 체납
세금까지 세입자가 내야하며, 이 과정에서 세입자들은 신용불량이
될 위기에 까지 처하게 된다.
전세 사고 등에 대비해 보증보험에 가입한
세입자들조차 돈을 못 받고 있다
‘세입자들이 집주인과 계약을 해지하면’ 주택 도시보증공사
허그에서 전세금을 세입자에게 주고 나중에 허그가
세입자 대신 집주인에게 돈을 청구하는 시스템이다.
‘김대성’사건의 경우 집주인이 사망했으니 세입자가 계약 해지를
못 하게 되는데,
가족 중 아무도 상속을 받으려 하지 않기 때문에
상속 기간이 2년 이상으로 길어질 것으로 보인다.
전세보증보험제도의 역설
새입자들의 보호를 확대하겠다며 시세가 1억일 때 1억짜리 보증보험을 해준다는 식으로
매매가 대비 보증을 100%로 올렸다.
보증금을 악용하는 사기 집단은 전세보증보험제도로 세입자들을 안심시킨 후 사기를 친다.
하지만 사기를 보증해주거나 막을 수 있는 방법은 어디에도 없다.
이외의 다양한 전세사기
이중계약
대리인이 임차인과 전·월세 계약을 이중으로
맺은 뒤, 보증금을 가로채는 수법
신탁사기
신탁등기된 매물을 ‘저렴한 매물’로 가장해
경제사정이 넉넉지 않은 세입자를 끌어들이는
경우
다수의 세입자와 계약